Afin de diversifier leurs portefeuilles d’investissement, certains épargnants font le choix de l’investissement immobilier. 

Il existe différents placements immobiliers. Le plus connu étant très probablement l’investissement locatif, consistant à acheter un bien afin de le louer, le plus généralement à l’année. Cependant, un investissement locatif se doit de se préparer sérieusement. En 2019, un rapport commandé par le gouvernement et rédigé par l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) dévoilait qu’un investissement Pinel sur deux n’est pas rentable. Il ne faut aussi pas oublier les autres investissements immobiliers tels que les SCPI.

Pour en savoir plus sur les SCPI et pourquoi elles ont connu un intérêt grandissant pendant la crise, nous vous conseillons notre analyse « Coronavirus et secteur de l’immobilier » publiée sur notre blog en fin d’année 2020. 

Aujourd’hui, nous étudierons les étapes pour réaliser un bon investissement locatif.

Première étape : définir son projet et sa cible

Définir le paramètre de son investissement est capital et est souvent mal préparé par de nombreux investisseurs. Ici, vous n’achetez pas votre logement secondaire mais un appartement, ou une maison, devant répondre à des besoins : celui de vos locataires et non les vôtres. 

Cette étape doit aussi être positionnée selon le temps que vous pouvez accorder à vos locataires. A titre d’exemple, si vous louez à des étudiants, vous serez amenés à réaliser plus régulièrement des entrées et sorties de logement qu’avec une famille. 

Seconde étape : établir votre budget

Evidemment ces deux premières étapes sont interdépendantes. Le cadre du projet se travaille selon le budget et ce dernier se définit selon le cadre du projet. 

Dans le cadre d’un investissement locatif, comme tout achat immobilier, il y a une forte probabilité pour que l’investisseur ait recours à un emprunt. Afin de vous accompagner dans l’estimation de votre capacité d’emprunt ainsi que pour trouver les offres de prêts immobiliers les plus adaptées à votre situation, il existe divers sites.

Troisième étape : estimez la rentabilité locative du projet

Il convient ensuite de déterminer la rentabilité de votre projet. Premièrement, la rentabilité brute. Ce taux se calcule en divisant les loyers perçus annuellement par le montant d’acquisition du bien. 

Il faut cependant faire attention à ce taux qui ne représente pas la réalité. Pour cela, il convient de calculer la rentabilité nette. Pour cela, il faut retirer aux loyers perçus tous les frais divers tels que l’assurance, le remboursement de l’emprunt, les taxes et ajouter les avantages fiscaux si vous pouvez en bénéficier et diviser ce montant par le prix d’achat. Ce taux vous indiquera la rentabilité nette annuelle de votre projet.

Il n’est pas rare que ce taux soit négatif. En effet, le montant de l’emprunt à rembourser, pour de nombreux projets, dépasse les montants des loyers perçus. Un investissement locatif peut donc nécessiter des dépenses de fonctionnement de la part de l’investisseur. C’est pour cela que la localisation du logement est primordiale pour ces projets puisque les bénéfices se feront sur deux points principaux :

• Les loyers perçus après remboursement complet de l’emprunt ;
• La plus-value sur la revente du bien immobilier. 

Une part importante du bénéfice final dépend donc de l’évolution du prix du bien immobilier.

Quatrième étape : anticiper les risques

La gestion locative est pleine de surprises, malheureusement, pas toujours bonnes. Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, il convient donc d’anticiper au maximum ces imprévus. Le plus important est la vacance locative. La vacance locative correspond à la période entre deux baux de location de votre bien immobilier. Cela baisse votre rentabilité puisque votre logement ne génère aucun revenu. Cette période peut durer quelques jours et ainsi être sans conséquence majeure, ou bien s’étaler sur plusieurs semaines, mois et parfois années si le logement ne répond plus aux attentes des locataires à cause d’un prix trop élevé par exemple ou de prestations non correctes.

La vie du logement va aussi engendrer des frais : peinture vieillissante, fuites de robinetterie, etc. Lors de l’achat, l’acquéreur ne peut prévoir quand chaque élément devra être changé, mais il est préférable d’attribuer un budget annuel pour l’entretien du bien et de le provisionner pour l’année suivante s’il n’est pas utilisé. 

Rappelons aussi qu’il est fréquent que les loyers perçus ne suffisent pas à rembourser l’emprunt réalisé pour financer le projet, nécessitant donc d’avoir des fonds de côté.

Ces estimations de dépenses sont, bien évidemment, à prendre en considération pour le calcul du bénéfice après la revente de votre bien. 

Cinquième étape : acquisition du bien

Dès que le projet vous convient, vous pouvez alors réaliser une offre afin d’acquérir le bien. Il faudra ensuite passer par les processus habituels d’achat d’un bien immobilier et probablement réaliser des travaux de remise à niveau ou attendre la fin de la construction du bien pour ensuite accueillir votre premier locataire.

Comme mentionné en introduction, il existe d’autres placements immobiliers. L’un des investissements qui a été mis en avant durant la crise est les SCPI (société civile de placement immobilier). En effet, ce placement permet de devenir propriétaire d’une part d’un parc immobilier conséquent. Comme tout investissement, ce dernier comporte des risques, mais ces derniers sont mutualisés et la gestion courante des actifs ne revient pas à l’investisseur, mais à l’entreprise propriétaire des biens acquis. 

Malgré la crise, plusieurs SCPI ont respecté leur objectif avec un taux de rendement annuel supérieur à 6% et les perspectives 2021-2022 sont positives pour les investisseurs. 

En plus de déléguer la gestion des imprévus à l’entreprise en charge de l’investissement ; de plus en plus d’entreprises permettent d’investir directement en ligne. Des solutions en marque blanche telles que Particeep Finstore accompagnent de nombreuses sociétés de gestion dans la distribution en ligne de leurs produits d’investissement cotés et non cotés.